למרבית הישראלי המונחים "דירה להשקעה" או "דירה למגורים" כבר מזמן הותכו לכדי מונח אחד, זה פשוט "דירה", כי זה אומר כבר הכול. במדינה בה יוקר המחיה מגלה את עצמו מחדש פעם אחר פעם, ומחירי הנדל"ן מטפסים ללא הרף, חשוב לבצע את החישובים הנכונים, המהלכים המדויקים, וכל זאת מבלי להיתקע ולטבוע ביותר מדי אינפורמציה שבולמת אותנו מלהתקדם הלאה. אחד הדברים הבסיסיים והחשובים הוא חישוב תשואה לדירה להשקעה.

תשואה הוא מונח מעולם הכלכלה, והוא מדבר על היחס שנוצר בין שווי ההשקעה שלכם בנקודת זמן אחת לבין שווי אותה ההשקעה שלכם בנקודת זמן אחרת. החישוב הזה יראה את התשואה לאורך אותה התקופה, והנוהג הוא לבצע את החישוב לפי 12 חודשים, כלומר תשואה שנתית.

החשיבות של חישוב תשואה לדירה להשקעה:

         ·            תשואה שוטפת – תשואה זו הינה בעצם ההכנסות המגיעות מהדירה באופן שוטף, והיא מחושבת על ידי השוואה באחוזים בין ערך הנכס בזמן נתון לבין גובה ההכנסות שהנכס מניב (אנו משתמשים במילה נכס שכן זה יכול להיות דירה, אך גם חנות או משרד לדוגמא).

         ·            תשואה על ההון – כאן כבר לא מדובר בהכנסות שהנכס מניב לכם חודש בחודשו, אלא בהשוואה בין עליית הערך של הנכס מהזמן בו רכשתם אותו לזמן בו אתם מוכרים אותו. במילים אחרות, או בצורה פשוטה מאוד – קנית נכס במיליון ש"ח, ומכרתם אותו אחרי שנה במיליון שקלים ומאה אלף ש”ח, הרי שהרווחתם 100,000 ש"ח, או תשואה של כעשרה אחוזים, שהרי מאה אלף שקלים מהווים עשרה אחוזים ממיליון ש"ח.

יש להבין מכאן כי חישוב תשואה לדירה להשקעה נשען על אלמנט יציב ואלמנט משתנה שלא ניתן לחזות, אלא רק להעריך. את התשואה השנתית שלכם תוכלו לחשב דרך החלטה על שכר הדירה שאתם גובים מהדיירים, חתימה על חוזה, וכו’, אתם יודעים כי ב-12 החודשים הקרובים תקבלו סכום X והחישוב פשוט למדי. האלמנט המשתנה הוא כמובן עליית הערך השנתית, אותו ניתן רק לשער.

לצמוח עם הנכס, להבין את המספרים

אם אתם במיעוט הרב מאוד אשר מחפש אך ורק דירה אחת, למגורים, לכל החיים, ללא כל מחשבה על התפתחות כלכלית ומעבר לדירה גדולה יותר עם הזמן (ועם גדילת המשפחה למשל), הרי שמדדים כמו חישוב תשואה לדירה להשקעה פחות רלוונטיים עבורכם, לפחות כרגע. הרי כך או כך, בין אם תחשבו את התשואה השנתית ובין אם לא, ערך הדירה שלכם יעלה, ובמידה ותחליטו למכור יום אחד, כי הבנתם שאתם כן רוצים להתפתח כלכלית ובכלל להרים את רמת החיים שלכם, הרי שרווח, סביר להניח שיהיה לכם. הוא לא יהיה במקסימום, ולא יישקף את הפוטנציאל שיכול היה להיות אם הייתם פועלים כמשקיעים לכל דבר, אך זה בסדר גמור – זה לא הכיוון שלכם.

אם אתם אכן בתחום כדי להתפתח ולצמוח, ולא רק כדי לגור בדירה משלכם (או לפחות חלקית שלכם, וחלקית של הבנק, עם משכנתא), הרי שכדאי לחשב היטב את התשואות האפשריות בסיטואציות שונות, בנכסים השונים שאתם בוחנים כהשקעה.