אחיזת עיניים של תמונה מדהימה, הצייר אשר צולח לבלבל אותנו עם רעיונו המדהים – המדרגות עולות אבל בעצם יורדות. מדוע הנדל"ן בישראל אינו יכול לרדת? גם באם עושים קולות של "מנסים", האמת שאין איש חפץ בכך.

מיהם השחקנים המעוניינים בעליית ערך הנכסים?

בעלי הקרקעות (מנהל מקרקעי ישראל מחזיקה ברוב קרקעות המדינה), קרי מדינת ישראל.
רשות המיסים (מדינת ישראל).

קבלני הבנייה (בעלי לובי חזק מאוד. בשנים אלה הרווח נמצא אצל היזם ולא אצל הקבלן).
בעלי הנכסים. כל בעל נכס מבקש למקסם ערך נכסיו.
הבנקים. שותפים בנכס עד ליום גמר תשלום המשכנתא, ובוודאי רוצים לשמר את ערך הערובה.
הם השחקנים המעוניינים בירידת ערך הנכסים:
זוגות צעירים.
דורשי דיור ראשוני, קרי אלו המחפשים דירה בפעם הראשונה לשכירות ו/או לקנייה.

מרכיבי מחיר הנכס

ניתוח מהיר מראה לנו כי מנהל מקרקעי ישראל מספסר במכירת המגרשים לציבור כאשר הוא מתיימר לייצג את הריבון. אפשר להתווכח מה טוב לריבון, קרי לנו האזרחים. מחד הגדלת הקופה הציבורית בכספי מכירה ומנגד, הורדת מחיר המגרש לטובת הצעירים, שכמעט חסרי סיכוי להגיע ל"ארץ המובטחת" בכוחות עצמם.

כל המכיר את רשות המיסים הישראלית וכיצד היא בנויה, יודע כי אין אפשרות להוריד מס מבלי להעלותו במקום אחר, אחרת ייווצר חסר (חור שחור). זאת ועוד, אנו יודעים היטב כי החלטות על העלאת מיסים ו/או הורדתם מתקבלות תמיד עקב לחצים פוליטיים שלא תמיד נכונים לכולנו, אלא לסקטור מסוים, או עקב אירועים המחייבים גבייה מהירה, הליך בו טעתה הרשות ו/או שינוי בלתי צפוי שהוביל להורדה ביתרות המס. בנוח לה, מתרכזת רשות המיסים בעסקים קטנים ולא בענקים כמו טבע, צ'ק פוינט ואחרים. אילו הייתה נוהגת אחרת הרשות, לנו האזרחים היה קל יותר ביומיום, לקופת המדינה היו יותר יתרות ואפשר היה להקצותם להורדה במיסוי ישיר ו/או עקיף על דירות. בדואר ישראל קיים משבר פיננסי, ומנגד, שכר העבודה קפץ (לדברי מבקר המדינה) בכ-150 מיליון ש"ח. לרשות זאת אין כלל תוכנית אסטרטגית רב שנתית. משרד התקשורת הודיע כי הוא מודע לבעייתיות הקיימת, קרי, נלקחה אחריות. במה נמדדת אחריות זאת, מדוע אין מפטרים לאלתר מנהלים אלה? חברת החשמל, גם הוא תאגיד ממשלתי הרווי בשחיתות ובניהול כוחני של ועד עובדים לטובתם ולתועלתם הם, כנראה שכחו שם כי הנם משרתי ציבור ולא עושקי ציבור.

מעבר ללובי החזק אותו הם מנהלים ומעבר לצורך בעשרות אלפי דירות חדשות בכל שנה, מדובר ברווח קבלני שהנו בסופו של יום קטן 6-7%. אין לקבלנים מהיכן לרדת. היזמים לבנייה הנם אנשים ו/או חברות פרטיות שעושים עבודתם (ובצדק) למען שכר ראוי ויותר. אלה ינסו (גם לפי דרישת חוק החברות למקסם רווחים לטובתה ולתועלתה של החברה).

בעלי הנכסים, קרי אנחנו. כולנו רוצים לקבל בעבור מכירת דירתנו כמה שיותר ואין אנו מבקשים להיות סוג של דון קישוט המוכר נכסיו למטה מערכם.

הבנקים בישראל הנותנים בימים אלה רק כשליש במשכנתא מסוג פריים ועוד שני שליש לפי בחירת המבקש (כאשר סך כל המשכנתא לא תעלה על 50% מערך הנכס), מבקשים לשמר את ערך הדירה לצורך שמירה על ביטחון כספם. היה וערך הדירה ירד מערך החוב הפסוק, יקרה אשר קרה בארה"ב – בעלי הנכסים ייכנסו לסניפי הבנק וישאירו המפתחות על השולחן. דבר זה שקרה באמריקה, הוביל לאחר מכן למשבר הסאב פריים.

לזוגות הצעירים אין כלל כוח, לא כלכלי ולא פוליטי. הזוגות הצעירים רק יזעקו השמימה והממשלה תעשה קולות של "שמענו והבנו". בפועל, לא מתבצע באמת הליך אמיתי לפתרון הבעיה המצריכה "טיפול שורש". לזכות שר האוצר ייאמר כי "נפל לבור עמוק" ובכל זאת מנסה במידת האפשרויות העומדות בפניו לעשות את המיטב על מנת "להכאיב פחות ככל שניתן" לזוגות הצעירים.
מחפשי דיור ראשוני, גם באם אין הם צעירים, יש לראותם כמתכוון בסעיף 6, קרי, חסרי כל יכולת כלכלית ו/או פוליטית.
כבר אמר ג'ים רוג'רס (גורו ההשקעות האמריקני) "אני לא יכול להשקיע כמו שאני רוצה שהעולם יהיה. אני צריך להשקיע כמו שהעולם הוא במציאות". המפקח על הבנקים "המנסה לשמור עלינו מפני עצמנו", שומר אך ורק על הבנקים מקריסה באם יקרוס שוק הנדל"ן, בכך שהגביל את גובה המשכנתא עד ל-50% מערך הסכם המכר ו/או הערכת שמאי (לפי הנמוך מבניהם).

לא לומדים מטעויות

שאלה יפה הנה מדוע מדינת ישראל אינה לומדת מטעויות, כמו למשל הדרך, הטיפול והניהול של חברת עמידר? במקומות רבים בעולם המערבי חיים אנשים את כל חייהם בדירות שכורות. מדוע אנו איננו למדים מאנגליה, מארה"ב, מהולנד וממדינות נוספות, שם חיים צעירים בנוחות ובבטחה בדירות שכורות לפי מתודות שונות של מודלים המתאימים לאזרחי המדינה.

מדוע השלטון אינו למד לדבר בשפה עסקית בינלאומית, שהרי יחסית לעולם אנו זבוב על הקיר. בטוחני שמשלחת מסודרת שהייתה מבקשת ללמוד שיטות ניהול וכדאיות היו מקבלות מידידינו מעבר לים רוח גבית.

מתוך שיקולים זרים, בנקים רבים בעולם מבקשים לערער את המטבע בו הם עובדים ונוצר "חנק" נזילותי. מנגד, אלה המקבלים את כספי הנזילות נהנים ממנו ואנו קוראים עליהם יום יום בעיתונים היומיים.

בצניעות רבה וכמי שמכיר את שוק הנדל"ן הישראלי כמו את האמריקני, אומר כי כל הסיפורים הספקניים בגין משבר הנדל"ן ו/או בועת הנדל"ן הנם פרי אגדות של אינטרסנטים כאלה ו/או אחרים לכאן או לכאן. בל יובן כי שוק הנדל"ן הישראלי חף מסיכונים ו/או ירידת מחירים.