על מנת להיות ממוקדים ולהתרכז בנושאים המעניינים את מרבית מוכרי ורוכשי הדירות, אנו נתרכז במאמר זה בעניינים הנוגעים לדירות מגורים בלבד (דירות בבניין משותף), ואת נושא הבתים הפרטיים, הנחלות החקלאיות, הרחבות בנחלות במושבים, ומגרשים, נשאיר כרגע מחוץ למאמר זה ונשאירם למאמרים הבאים.

כשהתיישבתי לכתוב את מאמריי זה, חשבתי לעצמי לשם מה לטרוח? הרי ממילא רוב רובן של עסקאות רכישת ומכירת דירות יד שנייה, מלוות ע"י עורכי דין מקצועיים המייצגים את הצדדים. לשם מה מוכר הדירה / קונה הדירה עצמו צריך להבין ולהכיר את התהליך המשפטי הכרוך במכירת / רכישת דירת המגורים ?

לדעתי, כדאי ורצוי כי מוכרי / רוכשי הדירה יבינו את התהליכים המשפטיים הכרוכים במכירת / רכישת דירת מגורים יד שנייה, לא על מנת שיחליפו את עורך דינם, אלא ולו על מנת שתוכלו לשוחח עם עורך הדין שלכם בגובה העיניים ותוכלו להבין את התהליך ולקבל החלטות מדעת.

מאמר זה גם מיועד לעורכי דין, בעיקר עורכי דין מתחומים שונים השואפים להכיר את תחום המקרקעין, מבלי לצלול למעמקיו.

במאמר זה, זה אפשט בקלילות האופיינית לי, את דיני המקרקעין הנוגעים למכירת ולרכישת דירות יד שנייה, לכדי שפה פשוטה הפונה אל כלל העם.

כמו כן, במאמר שזורות כלל עצות מעשיות, ניסוחים מומלצים, הסברים על חוקי מיסוי מקרקעין, כולל תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין שהוסדר בחוק ההסדרים 2013 – 2014 וניסיון מקצועי רב שנים ותיקיי מקרקעין.

המאמר מחולק לפרקים, באופן בו כל פרק עומד בפני עצמו והבנתו אינה תלויה בקריאת הפרקים הקודמים. עם זאת ועל מנת שתוכלו לקבל תמונה מלאה על תהליך מכירת ורכישת דירת מגורים יד שנייה, אני ממליץ לכם לקרוא את המאמר מראשיתו ועד סופו.

מבוא:

אם לא נולדתם למשפחה עשירה או זכיתם בסכום נכבד בלוטו, כנראה שעסקת רכישת דירה ומכירת דירה, תהא אחת העסקאות הכלכליות הגדולות ביותר שתעשו במהלך חייכם.

על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, כפי שהם מפורסמים באתר האינטרנט שלה, השכר הממוצע לעובד ישראלי שכיר, נע בשנת 2013 סביב הסכום של 9,000 ₪ ברוטו.

מאידך, גובה השכר החציוני במשק נע במהלך שנת 2012 סביב הסכום של 6,500 ₪ ברוטו. אם נדייק, גובה השכר החציוני לגבר ישראלי שכיר עמד במהלך שנת 2012 על סך של 7,800 ₪ וגובה השכר החציוני לאישה ישראלית שכירה עמד על 5,500 ₪.

היות ובחברה הישראלית ישנם פערי שכר גדולים, שרק הולכים וגדלים, מדד גובה השכר החציוני, הרבה יותר משמעותי מבחינתנו, מאשר מדד גובה השכר הממוצע במשק.

למי מביננו ששכח את שיעורי הסטטיסטיקה בתיכון, ממוצע הוא ערך הרגיש לערכי קיצון משמעותיים, כפי שישנם בחברה הישראלית, כך שבמפעל בו השכר הממוצע עומד על סך של 5,000 ₪, אם מגיע מנכ"ל המרוויח 600,000 ₪, השכר הממוצע יעלה משמעותית, לעומתו השכר החציוני יישאר כפי שהוא, ולכן הוא משקף את המצב האמיתי נאמנה יותר מחברו הממוצע. 

אם כך, בהתחשב בגובה השכר החציוני במשק הישראלי, ובהתחשב בכך שמרבית רוכשי הדירות יד שנייה הינם זוגות צעירים וביניים, אשר שניהם עובדים ישראלים שכירים, יוצא שמהכנסה כוללת של 13,300 ₪ ברוטו צריכים בני זוג לפרנס את עצמם, לפרנס את ילדיהם (או לחסוך לקראת הילדים שבדרך) וגם לחסוך לקראת רכישת דירה.

על מנת לקבל מושג ראשוני על מחירי דירות בישראל, נבחן את לוח מחירי הדירות בישראל, כפי שמפרסם אותו משרד הבינוי והשיכון, באתר האינטרנט שלו:

כמו כן, המחיר הממוצע של דירה יד שנייה בישראל עמד בשנת 2013 על סך של 1,150,000 (מיליון ומאה וחמישים אלף) ₪.

אם כן, לא פלא שעל פי פרסומי העיתונות הכלכלית וכן על פי פרסומי משרד הבינוי והשיכון, נדרשות מעל 130 משכורות ממוצעות במשק, על מנת לרכוש דירה קטנה יד שנייה.

נעבור בקצרה על טבלת משכורות לדירה, כפי שמפרסמה משרד הבינוי והשיכון:

הנתון הכי רלוונטי מבחינתנו הוא הנתון המציין את מספר המשכורות הממוצעות במשק, הנדרשות על מנת לרכוש דירת 4 חדרים יד שנייה, שזה בסך הכל 128 משכורות, שזה 10.6 שנות עבודה.

ברור שעל מנת לרכוש דירת 4 חדרים במרכז הארץ, יהיה צורך בהרבה יותר משכורות, כך בירושלים נדרשות 185 משכורות ממוצעות במשק על מנת לרכוש דירת 4 חדרים ממוצעת יד שנייה. ועדיין לא הזכרנו את העובדה שמרבית המשכורת הולכת על מחייה שוטפת, מה שהופך את עניין רכישת הדירה למשימה בלתי אפשרית מבחינת החלק הארי של הישראלים, ומעלה כל הזמן, משנה לשנה, את גובה המשכנתאות שמשקי הבית הישראלים לוקחים לצורך רכישת דירה.

כך, במחצית הראשונה של שנת 2013, חלקה של הלוואת המשכנתא לצורך רכישת דירה ממוצעת עמד ע"ס של 60% מערך הדירה. אם כך, לא פלא שחובות משקי הבית לדיור הגיעו במאי 2013 לסך של 279 מיליארד ₪ (גידול של 44% לעומת שנת 2008).

מכאן, שהנחתי הראשונית כי "אם לא נולדתם למשפחה עשירה או זכיתם בסכום נכבד בלוטו, כנראה שעסקת רכישת דירה ומכירת דירה, תהא אחת העסקאות הכלכליות הגדולות ביותר שתעשו במהלך חייכם", יש לה על מה להתבסס.

משכך, ובבואכם לקבל החלטה ולעשות מעשה, גורליים אלו, רצוי כי יהיה לכם תחילה, מהו התהליך העסקי והמשפטי אותו אתם עתידים לעבור, בדרך הביתה. 

 חוזה המכר:

לאחר שסגרתם עם המתווך או עם בעל הדירה ישירות את שתי הנקודות העיקריות: מחיר ומועד מסירת הדירה, זה הזמן למצוא לכם עורך דין טוב שייצג אתכם בעסקה. מאוד לא מומלץ ואפילו במידה מסוימת בלתי אפשרי לייצג את עצמכם במכירת / רכישת דירה יד שנייה. עורך הדין שלכם ינהל עבורכם מו"מ על תנאי חוזה המכר למול עורכי הדין של מוכר הדירה. עם זאת ולמרות שאני משוכנע כי עורך הדין שתבחרו יהיה מקצוען מהשורה הראשונה, עדיין אני רואה מקום לציין בפרק זה ממאמר נקודות עיקריות ועקרוניות שיש לשים לב אליהן בעת מכירת / רכישת דירה. מטרתי היא להאיר מספר נקודות משפטיות, על מנת לתת לכם רקע כללי והבנה בסיסית בחוזה מכר דירה יד שנייה.

אין בכוונתי להפוך אתכם לעורכי דין המומחים לדיני מקרקעין. גם אין בכוונתי לגרום לכם לערוך את חוזה המכירה / רכישה בעצמכם. אלא רצוני הוא כי כאשר אתם נמצאים ערב חתימת החוזה ועוברים על הטיוטה שמסר לכם עורך דינכם, תהיו מודעים על מה אתם הולכים לחתום, תבינו את מהות המסמך הזה, אשר במסגרתו אתם מתחייבים, סביר להניח, על אחת העסקאות הכלכליות הגדולות בחייכם.

על מנת להבין את חוזה המכר, אני מציע כי נסקור יחד את הסעיפים העיקריים ביותר בחוזה מכר דירה:

בדיני החוזים הישראליים ובכלל במשפט הישראלי, עיקרון "תום הלב", הוא אחד העקרונות החשובים ביותר במשפט. גם משא ומתן למכירת / רכישת דירה, חייב להתנהל בתום לב של שני הצדדים, המתווך חייב לתווך את הדירה, בכפוף לעקרון תום הלב, ואף עורכי הדין חייבים לייצג את הצדדים לעסקה בכפוף לעקרון תום הלב. עסקה שנכרתה שלא בתום לב, ניתן לבקש מבית המשפט להורות על בטלותה ולפסוק פיצויים בגינה.

בחוזה מכר דירה סעיף תום הלב, הינו הסעיף בו המוכר מצהיר על מצב הנכס אותו הוא מוכר. הסעיף חשוב ביותר הן למוכר והן לקונה. אי אמירת אמת בסעיף זה, אשר מהווה במרבית החוזים, סעיף יסודי (מהו סעיף יסודי בחוזה נסביר בהמשך), עלול להביא לידי תביעה משפטית כנגד מוכר הדירה ובמקרים קיצוניים אף לביטול עסקת מכר הדירה, ע"י הקונה. מצד שני, מוכר הדירה אינו פוליסת ביטוח, ולא יכול לתת ערבות מוחלטת לגבי מצבה הפיזי של הדירה, שכן ייתכן שישנם דברים ממתחת לפני השטח, אשר מוכר הדירה לא יכול להיות מודע להם (כגון צנרת מים רקובה, צנרת חשמל רעועה וכיוצ"ב).

לדעתי, סעיף תום הלב צריך להיות מנוסח בלשון מאוזנת, מאידך להצהיר את מלוא הפגמים המצויים בדירה והידועים למוכר הדירה, ומצד שני לא להתחייב כלפי רוכש הדירה כי לא יתגלו בעתיד פגמים בדירה. לצורך מאמר זה, אני מציע את הנוסח הבא, אך זה כמובן לא הנוסח היחידי האפשרי:

"והמוכר מצהיר כי למיטב ידיעתו אין בדירה ו/או בבניין פגם או מום נסתר הידועים לו, לרבות בעיות רטיבות וככל הידוע למוכר כל מערכות הדירה תקינות ופועלות כשורה, כן מצהיר המוכר כי גילה לקונים את כל הידוע לו לגבי נתוני הדירה ומצבה המשפטי והפיזי וכן נתוני סביבת הדירה ו/או הבניין, לרבות מלוא מצבם התכנוני הידועים לו".

עתה ננתח סעיף זה, על מנת להבין את חשיבותו:

"והמוכר מצהיר כי למיטב ידיעתו": המוכר נותן הצהרתו זו, בדבר המצב הפיזי והמשפטי של הדירה, בהתאם ל "מיטב ידיעתו". כלומר, המוכר לא מתחייב כי הצהרתו נכונה ומדויקת במאת האחוזים, אלא התחייבותו של המוכר היא כי הינו נותן הצהרתו זו "למיטב ידיעתו".

ומהי מיטב הידיעה של המוכר? ובכן, סביר להניח כי במידה ולאחר חתימת החוזה, יתגלה בדירה פגם שהמוכר לא גילה לקונה, והסכסוך יגיע לכדי הכרעת בית המשפט, יבחן בית המשפט סכסוך זה, במבחן "מוכר הדירה הסביר". 

"פגם או מום נסתר", הכוונה לכל פגם או מום שרוכש הדירה לא יכול היה לגלותו בביקור הראשוני בדירה. המתווך הראה לרוכש את הדירה, כיווני אוויר, ריצוף וכיוצ"ב, אך הרוכש לא יכול היה לדעת שמאחורי הארון ישנה נזילה רצינית או שברגע שמפעילים את דוד החשמל והמזגן יחד, צנרת החשמל מקצרת .

"נתוני הדירה ומצבה המשפטי והפיזי", כאשר המתווך מראה לרוכש את הדירה, הרוכש לא יכול לדעת כי המרפסת הגדולה, הורחבה באופן פיראטי והעירייה כבר הוציאה צו הריסה, הרוכש גם לא יכול לדעת כי הדירה מעוקלת וכיוצ"ב.

"נתוני סביבת הדירה ו/או הבניין לרבות מלוא מצבם התכנוני", מינוחים אלו מתייחסים לפיתוח הסביבתי באזור הבניין, האם הפארק השכונתי הולך להפוך לאזור תעשיה, האם הוועדה המקומית פרסמה הודעות ו/או שלחה בדואר רשום הודעות לדיירים בדבר בקשות לשינוי תב"ע (תוכנית בינוי עיר) וכד'. בעיקרון, אני ממליץ לא לסמוך על הצהרות אלו ופשוט לגשת בעצמכם אל משרדי הוועדה המקומית בעירייה ולבקש לברר האם ישנן תוכניות לשינוי התב"ע באזור הסמוך לדירה אותה אתם רוצים לקנות.

כמו כן, מומלץ לגשת אל משרדי העירייה, טרם החתימה על חוזה הרכישה, ולברר במחלקת מהנדס העיר האם ידוע להם על חריגות בניה. חריגות בניה ניתן לבדוק על פי כתובת או על פי מספר זהות של הבעלים הרשום בנסח הטאבו. כמו כן, רצוי לעשות סיבוב פיזית סביב הבניין ולראות האם ישנן חריגות בקו הבניין. חריגות כאלו ידליקו אצלכם נורת אזהרה, שכן לא הגיוני שהמרפסות של כל השכנים פתוחות ולא מקורות, והמרפסת של הדירה אותה אתם מעוניינים לרכוש סגורה ומקורה. סביר להניח שזו חריגת בנייה, ולכן בקשו מהמוכר להראות לכם רישיון מהעירייה לסגור את המרפסת, כשהבעלים יתחיל לגמגם, זה הזמן לחפש דירה אחרת לרכישה. 

מקובל גם כי המוכר מצהיר בחוזה המכר כי: "... הדירה, במועד המסירה בפועל, תהיה פנויה מכל אדם וחפץ השייכים למוכר, ותהיה נקייה מכל עיקול ו/או שיעבוד ו/או חוב ו/או משכנתא ו/או זכות צד ג' כלשהי".

הצהרה זו חשובה ביותר, שכן רוכש הדירה לא מעוניין לקבלה במועד המסירה יחד עם השוכרים בתוכה או עם חפצים מיותרים שיהא עליו להוציא כסף על פינויים. כמו כן, רוכש הדירה מעוניין לוודא כי יקבל את הדירה נקייה מכל חוב שהוא, לרבות סילוק המשכנתא שהייתה רשומה על הדירה בגין הלוואת המשכנתא של המוכר.

הרוכש מצידו, מצהיר בחוזה כי "בדק את הדירה ומצאה מתאימה לו ולצרכיו...".

חשוב ורצוי לערוך טרם רכישת הדירה, מספר בדיקות בסיסיות, ולא רק להצהיר בחוזה כי הרוכש בדק אותה, מבלי שבאמת בדק אותה. 

הבדיקות הבסיסיות שרוכש הדירה יכול לעשות, אפילו עוד טרם פנה לעורך דין שייצג אותו בעסקה:

הבדיקה הראשונה והחשובה ביותר, אשר גם לא דורשת ידע משפטי, היא להוציא נסח מקרקעין (טאבו) ולבדוק האם הדירה אכן שייכת למי שמציע לכם אותה למכירה. הרי לא תרצו לקנות דירה מהשוכר שלה ורק לאחר ששילמתם את כל הכסף, להתעמת עם בעל הבית האמיתי. את הבדיקה הבסיסית פשוט עושים ע"י השוואת הפרטים המופיעים בתעודת הזהות של המוכר לאלו המופיעים בנסח הטאבו. נסח טאבו ניתן להוציא מהאינטרנט בעלות אסטרונומית של 11 ₪...ואת צילום תעודת הזהות של המוכר רצוי כי תצלמו בעצמכם או שתבקשו צילום זה מעורך הדין המייצג את המוכר ולא תסתפקו בצילום הנשלח אליכם במייל ע"י מוכר הדירה, צילום שניתן "לשפצו" באמצעות תוכנת "פוטושופ" ודומיה.

כמו כן, יש לבדוק בנסח הטאבו מהם זכויות צד ג' בדירה (בנקים למשכנתאות, עיקולים שעבודים של נושים וכיוצ"ב). במידה וישנן זכויות צד ג' בדירה, יש לעגן בחוזה המכר סעיף המחייב את המוכר לסלק זכויות צד ג' אלו, טרם מועד המסירה של הדירה, וכן לעגן מנגנון תשלומים ו/או נאמנות המוודא סילוק זכויות צד ג', עם מינימום סיכון כספי לרוכש. 

דוגמא אחת מיני רבות, הנה מינוי עורך דין אחד המייצג את שני הצדדים בעסקה. רוכש הדירה מעביר את מלוא כספי רכישת הדירה לידי עורך הדין - בנאמנות עורך הדין. עורך הדין משחרר כספים (בהתאם למנגנון מוסכם בחוזה הרכישה) לטובת צדי ג', כאשר הוא מוודא כי כל צד ג' שקיבל את כספו, מסלק את זכויותיו הרשומות בדירה. כאשר הדירה נקייה לגמרי מכל זכות צד ג', משחרר עורך הדין את יתרת הכסף לידי המוכר, בתמורה למסירה בפועל של הדירה לידי הרוכש. מנגנון זה מומלץ מאוד על ידי, שכן מכל השיטות הקיימות כיום, מנגנון זה שואף למינימום סיכון מצד הצדדים לעסקה.

רכישת הנכס AS IS:

אני עדיין לא נתקלתי בחוזה בו לא צוין סעיף ברוח הבאה:

"...הקונה מצהיר ומאשר בזה, כי ראה את הנכס, את מיקומו, ובדק בין בעצמו ובין על ידי מי מטעמו את מצבו התכנוני והמשפטי, ומצאם מתאימים לו למטרותיו. כן מאשר הקונה כי הינו קונה את הנכס במצבו כפי שהוא, בכפוף לבלאי סביר, ואין לו כל טענה כלפי המוכר ביחס לנכס...".

פירושו של סעיף זה הוא שראיתם את הנכס ואת סביבתו, שערכתם את כל הבדיקות הנדרשות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), בוועדה המקומית, במנהל ההנדסה של העירייה וכד', ואם לא עשיתם כן - אז זו בעיה שלכם. המוכר מצידו צודק, הוא בא ואומר לכם "זה הנכס, תבדקו אותו ורק אחרי שתבדקו אותו תרכשו". סעיף זה הנו אחת הסיבות בגינה אני ממליץ ללקוחותיי, ברוב המקרים, לא לחתום על זיכרון דברים בהתלהבות של רגע, אלא להמתין עד אשר אציג בפניהם את התמונה המלאה ואתן את המלצתי, ורק לאחר מכן לקבל החלטה באם לרכוש את הדירה או לא. 

מנגנון התשלומים:

בכל פעם שאני עושה קניות בסופר, הקופאית שואלת אותי "לכמה תשלומים לחלק?" בעסקת מקרקעין, בניגוד לעסקת רכישה בסופר, קודם על הקונה לשלם את מלוא התשלומים ורק לאחר מכן הוא זכאי לקבל את מפתחות הדירה. מנגנון זה נראה מפחיד מאוד ודרקוני כלפי רוכש הדירה, שכן, מה יקרה אם הרוכש ישלם את מלוא התשלומים או את חלקם ואז יוותר הוא ללא כסף וללא דירה?!?

לאורך השנים, המציאו, פיתחו ושיכללו עורכי דין העוסקים במקרקעין, מערכת של מנגנוני תשלומים, האמורה להבטיח ככל האפשר את השלמת עסקת המקרקעין על מי מנוחות. המנגנון הכי טוב הוא מנגנון הנאמנות, כפי שפירטתי לעיל. חסרונו של מנגנון הנאמנות, הנו בעלויות: היות ומנגנון הנאמנות מטיל על עורך הדין אחריות כבדה ביותר בגין העסקה ודורש ממנו ביצוע פעולות מחוץ ל"סל הפעולות" הרגיל של עו"ד בעסקת מקרקעין, שכר טרחתו של עורך הדין המשמש גם כנאמן יהיה גבוה יותר.

במידה ואתם לא מעוניינים בנאמנות, ניתן לבנות בחוזה המכר לוח תשלומים. בדומה ללוח תשלומים הנהוגים בעסקאות רכישת דירה חדשה מקבלן, כאשר רוכש הדירה משלם לקבלן בהתאם להתקדמות הבניה ותשלום אחרון עם קבלת המפתח.

בלוח תשלומים בעסקאות יד שנייה, רוכש הדירה משלם למוכר הדירה, בהתאם להתקדמות העסקה. הנהוג הוא תשלום ראשון עם חתימת החוזה, ותשלומים בהתאם להתקדמות העסקה, כאשר התשלום האחרון יינתן במועד קבלת החזקה בדירה בפועל. כאשר אני מייצג רוכשי דירות, אני נוהג לעמוד על כך שהתשלום הראשון ישמש את מוכר הדירה לצורך סילוק המשכנתא שלו (ככל שישנה), ורק לאחר שאני מקבל מהמוכר את אישור הבנק שהוא אכן סילק את המשכנתא שלו, אני מאשר לקונה לשחרר את התשלום השני. כאמור, בדירה עליה רשומה משכנתא מטעם הבנק של המוכר, רצוי לעמוד על כך כי הקונה יבצע את התשלום הראשון, בגובה הלוואת משכנתא זו, ישירות לחשבון ההלוואה של המוכר. באופן הזה, הקונה מסלק את מכשול המשכנתא, בדרך לרישום הדירה על שמו, עם תום העסקה. יש לקחת בחשבון כי מרגע סילוק הלוואת המשכנתא של המוכר ועד מחיקתה בפועל מלשכת רישום המקרקעין, יכול לעבור כחודש, בשל הפרוצדורות שיש לבצען במנגנון הבנקאות ולשכת רישום המקרקעין.

לאחר שהתגברתם על מנגנון התשלומים של מחיר הדירה, נותר עליכם כעת להתמודד עם מנגנון תשלומים נוסף, תשלומי המסים!

מהם המסים הכרוכים בחוזה מכר דירת מגורים יד שנייה?

ובכן, ישנו לא מעט כסף בעסקאות המקרקעין בעבור המדינה. בדו"ח מינהל הכנסות המדינה של משרד האוצר, אשר פורסם בחודש מאי 2013, עולה כי בין השנים 2010 – 2011, גבתה המדינה מהכנסות מעסקאות נדל"ן, סך של 13 מיליארד ₪, כאשר מתוך סכום זה 4.3 מיליארד ₪ נגבו ממסים המוטלים על רוכשי ומוכרי דירות מגורים, שזו עליה של 38% ביחס לגביית המדינה ממסים על רכישת / מכירת דירות מגורים בשנים 2009- 2010.

אם כך, הבה נסקור את המסים החלים בעסקאות מכר דירת מגורים יד שנייה:

מס רכישה – יחול על רוכש הדירה. כאשר באם מדובר על דירת מגורים יחידה. על מנת להבין מהי דירת מגורים יחידה, נבדוק מהי הגדרתה באתר האינטרנט של מיסוי מקרקעין: "הדירה הנרכשת הנה דירת המגורים היחידה של הרוכש גם אם בבעלותו דירה נוספת שחלק הבעלות בה קטן מ-25% או שהדירה הנוספת מושכרת בשכירות מוגנת לפני 1/1/1997. (לגבי דירת מגורים יחידה יראו את הרוכש בן זוגו / ידוע בציבור וילדים עד גיל 18 כרוכש אחד). אם בבעלות הרוכש דירה אחת נוספת לדירה הנרכשת שתימכר תוך התקופה הקבועה בחוק, יראוהו כבעל דירה יחידה".

נראה מסובך ביותר, גם אני לא מבין עכשיו מהי דירה יחידה. הבה ננסה להבין הגדרה זו יחד, תוך כדי פירוק ההגדרה לגורמים (בד"כ מומלץ לפרק בעיה מורכבת לגורמים, ככה יותר קל להתמודד איתה):

"שחלק הבעלות בה קטן מ-25%" – זה די ברור. אם לאדם ישנה דירה שחלקו בה קטן מרבע, נניח יש לו חמישית דירה (נניח חמישה יורשים שירשו יחד דירה), הדבר נחשב לצורך חישוב מס רכישה כאילו אין לו דירה כלל. מאידך, אם לאדם יש רבע דירה ומעלה (נניח ארבעה יורשים שירשו יחד דירה), הדבר נחשב לצורך חישוב מס רכישה, כאילו כבר יש לו דירה.

"או שהדירה הנוספת מושכרת בשכירות מוגנת לפני 1/1/1997" – כלומר אם יש לכם דירה ודירתכם מושכרת בשכירות מוגנת וחוזה השכירות נכרת לפני תאריך 01.01.1997, יחשב הדבר לצורך חישוב מס רכישה, כאילו אין לכם דירה, ותשלמו מס רכישה לפי חישוב לדירה יחידה.

"יראו את הרוכש בן זוגו / ידוע בציבור וילדים עד גיל 18 כרוכש אחד" – היות והחוק נכתב ע"י המחוקק הישראלי המכיר את שיטות ההתחמקות ממסים שאנו כה טובים בהם, סגר המחוקק פינה זו, בקובעו כי גם אם הדירה הנוכחית רשומה רק על שם הבעל וכעת הדירה החדשה נרשמת רק על שם האישה, לעניין חישוב מס רכישה יראו את הרכישה לפי התא המשפחתי. אחרת משפחה בת חמש נפשות יכלה לרכוש חמש דירות ולרשום כל דירה על שם אחד מבני הבית, וכך לשלם בעבור כל דירה מס רכישה לפי דירה יחידה. לעניין זה אעיר, כי ניתן להתגבר על עניין התא המשפחתי באמצעות תכנון מס נכון מלפני הנישואים, הסכם ממון והפרדת נכסים ואישורו בבית המשפט למשפחה או חתימתו בפני נוטריון, ערב הנישואים.

"אם בבעלות הרוכש דירה אחת נוספת לדירה הנרכשת שתימכר תוך התקופה הקבועה בחוק, יראוהו כבעל דירה יחידה" – פשוט וברור. צריך רק לענות על השאלה מהי התקופה הקבועה בחוק? התשובה היא 24 חודשים מיום הרכישה של הדירה הנוכחית. כלומר, אני יכול להיות הבעלים של דירת מגורים אחת, ולרכוש לעצמי דירת מגורים שנייה וליהנות מחישוב מס רכישה לפי דירת מגורים יחידה, בתנאי שאתחייב לפני רשויות מס שבח, למכור את דירתי הראשונה – הנוכחית, תוך 24 חודשים מהתאריך המופיע על חוזה רכישת הדירה השנייה.

אם כך, הצלחנו יחד לפענח את השלב הראשון בחישוב מס רכישה. עתה נותר לחשב את המס עצמו. אני מציע שכאשר תרצו לחשב בעצמכם את מס הרכישה, פשוט תיכנסו לאתר האינטרנט של רשות המסים, חפשו "סימולטור מס רכישה" ובעזרת הכלים שקיבלתם עתה, תוכלו להזין לתוך הסימולטור את הפרמטרים הנכונים ולחשב את מס הרכישה בו תחויבו בעסקה. מי שלא יסתדר, מוזמן לשלוח אלי מייל ואני מבטיח לענות.

רק על מנת לסבר את האוזן, נכון לשנת 2013, כך יראה חישוב מס רכישה לדירת מגורים יחידה ששווייה ארבע מיליון ₪:

עתה נעבור למס שבח. מס שבח, במידה והוא חל, משלם אותו המוכר. מהותו של מס שבח הינה השתתפות המדינה ברווח של האזרח מהדירה. באה המדינה ואומרת לבעל הדירה, הרווחת ממכירת הדירה? נא פתח כיסך ושלם למדינה את חלקה. לא אלאה אתכם בהיסטוריה. סביר להניח שמאמר זה יצא לאור לאחר 01.01.2014, ולכן אסביר את החוק אשר יחול החל מיום זה, ולא אעסוק במה שהיה עד כה. בחוק ההסדרים 2013, קבעה הכנסת את תיקון ממאמר 76 לחוק מיסוי מקרקעין, שעניינו בנושא מס שבח הוא הפטור הליניארי ממס שבח. עכשיו לפני שאתם סוגרים את המאמר בייאוש, אני מבטיח להסביר מילים מפוצצות אלו בשפה פשוטה.

החל מיום 01.01.2014, אז התיקון (תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין) נכנס לתוקף, כל השבח שהצטבר עד ליום זה, פטור ממס שבח. לעניין מס שבח, יחשבו את המס על השבח שנוצר החל מיום 01.01.2014 וימסו אותו בשיעור של 25% ריאלי, כלומר, אנו נשלם 25% מס על השבח שהצטבר החל מיום 01.01.2014 ועד יום מכירת הדירה, כאשר השבח יחושב לפי שבח אינפלציוני. פשוט וקל. כמו כן, הפטור הקלאסי של מכירת דירת מגורים אחת לארבע שנים בוטל. כמו כן, הפטור ממס שבח לעניין דירת מגורים מזכה, שונה וכעת לא די בכך שהדירה הנמכרת היא "דירתו היחידה" של המוכר, אלא הוסף תנאי לפיו על המוכר להוכיח החזקה בידה למשך 18 חודשים לפחות, מיום שהייתה לדירת מגורים (ניתן לה טופס 4 – איכלוס).  

כאמור, מס שבח, ככל שאין עליו פטור, יחול וישולם ע"י מוכר הדירה.

היטל השבחה: חלקה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בחגיגה. נניח כי הדירה שלכם שווה מיליון וחצי שקל. באה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ואישרה "הקלה" תב"ע (תוכנית בינויי עיר) או שימוש חורג, והדבר השביח את ערך הדירה שלכם. נניח הוועדה המקומית אישרה תוכנית בינוי עיר לפיה ניתנו זכויות בנייה נוספות בבניין בו מצויה דירתכם. כתוצאה מכך, הוצמדו כעת לדירתכם זכויות בנייה נוספות, ולכן היא שווה כעת שני מיליון ₪. ההשבחה היא השווי שלאחר אישור התב"ע (שני מיליון) מינוס השווי שלפני אישור התב"ע (מיליון וחצי), נותן לנו חצי מיליון ₪ השבחה. היטל ההשבחה שהוועד המקומית לתכנון ובנייה גובה הוא 50%. חצי בחצי, כפי שנהוג לומר. מכאן שיהא עליכם לשלם, עם מכירת דירתכם, היטל השבחה בגובה של 250,000 ₪. עניין היטל ההשבחה הוא לא כל כך פשוט ותמיד שווה להתווכח עליו. קוראים מקרים אבסורדיים, בו בתקופת עליית הנדל"ן, התרת הוועדה המקומית זכויות בנייה נוספות, תעלה את ערך הדירה בחצי מיליון ₪, והיטל השבחה שייווצר יהיה 250,000 ₪, אך בעת מכירת הדירה, נניח שלוש שנים לאחר מכן, בעת נפילת שוק הנדל"ן, יהיה שוויה של ההשבחה רק 100,000 ₪, אך היטל ההשבחה עודנו עומד על 250,000 ₪ (שוויה ההשבחה נקבע בעת אישור התוכנית המשביחה ולא בעת הגיע מועד תשלום ההשבחה). כמו כן, החל מיום אישור היטל ההשבחה, מתווספים לגובה ההיטל הפרשים בגין מדד המחירים לצרכן או מדד תשומות הבנייה, הנמוך מביניהם. ולכן וכאמור, רצוי להתווכח עם הוועדה המקומית על גובה היטל ההשבחה ולהביא שומה נגדית מטעמכם, לפיה בעת אישור התוכנית המשביחה, השבח היה נמוך יותר ממה שקבע השמאי של הוועדה המקומית.

ולאחר שסיבכתי אתכם, אגלה לכם כי מי שחייב בהיטל השבחה הוא מי שהיה הבעלים של הדירה בעת אישור התוכנית המשביחה בוועד המקומית לתכנון ובנייה. יש עוד הרבה מה לדעת על היטלי השבחה, מה גובה הריבית החלה על אי תשלום היטל ההשבחה מרגע מכירת הדירה ועד התשלום בפועל (ריבית חריגה של כ – 10% לשנה), מתי וכיצד ניתן להימנע מריבית זו, כיצד ניתן להפחית משמעותית את היטל ההשבחה וכיוצ"ב. נשאיר זאת כבר למאמר אחר אותו אכתוב כשתנוח עלי הרוח...

היטל פיתוח: עתה אגלה לכם כי חוץ מהיטל השבחה, ישנו גם היטלים נוספים, אותם יש לשלם לעירייה, מיד עם דרישת העירייה. לחילופין, ישנן עיריות שלא דורשות את היטל הפיתוח מהאזרחים מיד עם סיום עבודות הפיתוח, אלא שומרות סוכרייה זו, לשעה בה האזרח כבר מכר את דירתו ועתה, כחלק מפרוצדורה רגילה בחוזי מכר, ניגש הוא להנפיק אישור עירייה לטאבו. במקרה זה, העירייה לא תנפיק לאזרח אישור זה (ובכך גם לא תאפשר לו להשלים את עסקת מכר דירתו) כל עוד הוא לא ישלם את היטל הפיתוח.

וברוח חג הפסח, אלו הם ארבעת היטלי הפיתוח העיקריים:

מבחינתכם, נוסח חלוקת תשלום ההיטלים בחוזה מכר הדירה, צריך להיות מנוסח כך:

"היטל השבחה, היטלי פיתוח, מדרכות, ביוב וכבישים, בגין תכניות שפורסמו למתן תוקף עד למועד חתימת חוזה זה יחולו וישולמו ע"י המוכרת. היטל השבחה, היטלי פיתוח, מדרכות, ביוב וכבישים, בגין תכניות שפורסמו למתן תוקף לאחר מועד חתימת חוזה זה, יחולו וישולמו ע"י הקונה".

אני גם ממליץ לכם להיות "ייקים" ולכתוב על החוזה, מיד לאחר חתימתו, "חוזה זה נחתם בתאריך _______ בשעה _______", ולציין את השעה המדויקת של חתימת החוזה. תארו לעצמכם שחתמתם חוזה ביום 02.01.2014 בשעה 10:00, ובאותו היום בשעה 10:30 בבוקר התכנסה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה / מועצת העיר, ונתנו תוקף לתוכנית זו או אחרת המחייבת את עסקת המכר בתשלום היטל פיתוח או היטל השבחה. עכשיו על חצי שעה הפרש ללכת לבית משפט ?!?

הפיצוי המוסכם:

סעיף הפיצוי המוסכם בחוזה המכר, הנו סעיף הדן בפיצוי אותו ישלם מי שהפר את החוזה, לצד שכנגד. חובה להיות מודעים לעובדה כי אם חתמתם על חוזה רכישת דירה, בו רשום כי הפיצוי המוסכם הנו 100,000 ₪, ודקה לאחר חתימת החוזה התחרטתם ואתם מעוניינים להפר את החוזה, יהא עליכם לשלם למוכר את מלוא הפיצוי המוסכם, מבלי שיהיה עליו כלל להוכיח כי נגרם לו נזק כלשהו. בנוסף, אם נגרם למוכר נזק כלשהו (כגון, הפסיד קונה פוטנציאלי אחר) הוא יוכל לתבוע אתכם על נזק זה, בנוסף על הפיצוי המוסכם.

משכך, מומלץ לקבוע בחוזה המכר פיצוי מוסכם פרופורציונאלי לגובה העסקה, ובכל מקרה לא יותר מעשרה אחוזים מגובה העסקה.

באם מוכר הדירה יפר את החוזה, לדוגמא, המוכר חתם איתכם על הסכם לפיו ימכור לכם את דירתו במיליון ₪ ויום למחרת המוכר מקבל הצעה על אותה הדירה, בגובה שני מיליון ₪. במקרה זה, בנוסף לפיצוי המוסכם, תוכלו להגיש כנגד המוכר תביעה לאכיפת ההסכם, קרי, להכריח את המוכר למכור לכם את הדירה במיליון ₪, בהתאם לתנאי החוזה.

זה עד כאן מה שאתם צריכים לדעת על חוזה המכר. כמובן שישנם עוד סעיפים רבים, בחוזי מכר מסוימים, עוד עשרות סעיפים, וכן יפויי כוח, טפסים לרישום הערת אזהרה, טפסים למחיקת הערת אזהרה, דיווח העסקה לרשויות המס וכדומה, אבל זה כבר נושא לקורס שלם, על פני לפחות 40 שעות אקדמיות, על מנת להכיר לכם את כלל עבודתו של עורך הדין בעסקת מכר פשוטה שלא מסתבכת, של דירת מגורים יד שנייה.

לעורכי הדין שביניכם הקוראים את מאמרי, אני משוכנע שאתם יודעים זאת, אך אזכיר לכם שוב, להסביר ללקוח ולעגן בהסכם שכר הטרחה, כי שכר הטרחה הינו בעבור הייצוג המשפטי בעסקת המכר, ואינו כולל ייעוץ לגבי הלוואת משכנתא ואינו כולל ייצוג בהליכים משפטיים ברשויות השונות, במידה והעסקה תסתבך (כגון, פריצת סכסוך ביו הקונה למוכר, המגיע לכדי תביעות משפטיות בבית המשפט). תשכחו סעיף זה, ותמצאו עצמכם מתמודדים עם עוגמת נפש רבה ביותר גם לכם וגם ללקוחותיכם.

אה, ושוב עוד דבר אחד חשוב: אף פעם לא לחתום זיכרון דברים, זה מתכון לצרות.

המתווך והבלעדיות:

אני לא ממליץ לכם לעשות עסקה עם מתווך ולא ממליץ לכם לעשות עסקה ללא מתווך, אלא כל רצוני הוא להעיר את עיניכם כי הכנסת מתווך לעסקה, מעלה את עלות העסקה ב 4% פלוס מע"מ, כלומר, העסקה מתייקרת בכ 4.5%. עלות זו מורכבת משכר טרחת המתווך בגובה של 2% פלוס מע"מ מכל צד – המוכר והקונה.

כמובן, שהדבר ניתן להוזלה אם לקונה / מוכר יש כושר מיקוח טוב ושוק הנדל"ן רדום ולכן המתווכים לחוצים על כל עסקה.

אני בעצמי הוצאתי רישיון תיווך בשנת 2009, לצורך ביצוע מספר עסקאות ספציפיות (רק בעל רישיון תיווך ששילם את אגרת רשם המתווכים, רשאי לעסוק בתיווך), ולאחר מכן הקפאתי את רישיוני. העצות שאם לכם בפרק זה, הינם מניסיוני האישי ומהיכרותי האישית עם מתווכים ושיטות עבודתם, ואין בעצות אלו כדי להשליך על כלל המתווכים ומשרדי התיווך השונים.

כאמור, במידה וכן החלטתם לעשות עסקה דרך מתווך חשוב שתבינו כמה נקודות:

·    ברגע שחתמתם בלעדיות למתווך, אתם מחויבים כלפיו ותצטרכו לשלם לו את שכר טרחתו במלואו, גם אם תמכרו את הדירה לבד לאחותכם. לא רק שתשלמו למתווך את 2 האחוז מהצד שלכם, אלא תצטרכו לשלם לו גם את 2 האחוז שהיה מקבל מהצד של הקונה, אילו היה מוכר את הדירה במסגרת הבלעדיות.

·    אל תחתמו בלעדיות לתקופה שאתם לא תוכלו לעמוד בה. כלומר, אם אתם חייבים למכור את דירתכם תוך חצי שנה, היות וכבר קניתם דירה חדשה, אל תחתמו למתווך בלעדיות לחצי שנה. תנו לו מקסימום 3 חודשים, על מנת שאם הוא לא יצליח למכור את דירתכם בתקופת הבלעדיות, תהיה לכם הזדמנות למכור אותה לבד. אחרת למה שהמתווך לא ייבש אתכם ארבעה חודשים ובחודשיים האחרונים ילחץ אתכם למכור את דירתכם במחירי סוף עונה, וכך יעשה לעצמו חיים קלים ?!?

·    היו ערניים. אל תתנו את דירתכם למתווך מבלי שקיבלתם עליו המלצות מאנשים שאתם מכירים אישית והם היו מרוצים משירותיו של המתווך. בגלל שוק הנדל"ן הקשה ובגלל שכיום קל מאוד לקבל רישיון תיווך במקרקעין, מוצף שוק מתווכי הדירות בכ – 5,000 מתווכים חדשים מידי שנה (לפי נתוני עיתון "דה מרקר"). מתווך חסר ניסיון יסתפק בעמלה הנמוכה מהמקובל בשוק, אבל גם עלול להשיג לכם עסקה גרועה. בקשו מהמתווך להראות לכם תיק עבודות שלו. כיום מתווכים רציניים הולכים עם תיק עבודות, ומראים ללקוח עסקאות קודמות שהם ביצעו, היכן, באיזה מחיר ותוך כמה זמן הנכס נמכר.

·   אל תהיו לחיצים. שימו לב באם המתווך מגשש, כבדרך אגב, האם כבר רכשתם דירה חדשה. ככל שכן רכשתם דירה חדשה ויש לכם לוח תשלומים לעמוד בה, שדרו למתווך שאתם לא לחוצים ולא לחיצים במחיר דירתכם הנוכחית. ככל שתהיו לחוצים יותר לקבל את הכסף, על מנת לעמוד בלוח התשלומים של דירתכם החדשה, כך יהיה קל יותר לקונים להוריד אתכם במחיר הדירה שאתם מוכרים. אם אתם יכולים תחילה למכור ורק לאחר מכן לקנות דירה חדשה – עדיף.

·    גם אם אתם חותמים למתווך שישה חודשים בלעדיות, דרשו מהמתווך אפשרות ליציאה מחוזה התיווך, באם הדירה לא נמכרה תוך חודשיים. באופן זה המתווך ייגש מיידית לטפל בדירתכם. אל תקבלו סיפורים שאין דבר כזה. אני אישית קיבלתי הצעות ממתווכים לחתום להם בלעדיות עם אפשרות יציאה תוך חודשיים. הכל נתון למשא ומתן. וכן, גם רשתות התיווך הגדולות ש"לא עובדות ככה" - כן עובדות ככה!!

·    אתם יכולים גם לא לתת בלעדיות לאף מתווך, ולתת לכל מתווכי העיר לעבוד על דירתכם, אבל אז אתם מסתכנים ב"לשרוף" לכם את השוק (על כך ארחיב במאמר אחר, "איך לשווק את דירתכם למכירה", גם אותו אכתוב כשתנוח עלי הרוח...). כך או אחרת, אל תמכרו את דירתכם במחיר מציאה. בכלל, אל תמהרו למכור, תוציאו את הדירה לשוק ותתנו להצעות לבוא אליכם. אני אישית לא מאמין בסיפורים שקוראים בעיתונים כי שוק הנדל"ן הוא בועה. לדעתי, שוק הנדל"ן בארץ תמיד יהיה במגמת עלייה. מידי פעם תהיה ירידה ברבעון זה או אחר, אבל בתמונה הכללית, שוק הנדל"ן יהיה רק בעלייה. צפיפות האוכלוסין במדינת ישראל עומדת על כ- 395 בני אדם לקמ"ר, כאשר נכון לשנת 2012, מדינת ישראל היא במקום ה – 34 בעולם מבחינת צפיפות אוכלוסין. על פי תחזיות הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, עד שנת 2025 אוכלוסיית ישראל תעמוד על סך של 9,260,000 (תשעה מיליון ומאתיים ושישים אלף) בני אדם. אנשים אלו יהיו חייבים לגור איפה שהוא, וכנראה שרובם יעדיפו (בדיוק כמו רובנו) להתרכז באזור מישור החוף. עכשיו על סמך נתונים אלו, אתם באמת מאמינים ששוק הנדל"ן הוא בועה שתתפוצץ ?!?

·  אל תשכחו שעומדים לרשותכם גם אתרי אינטרנט לשיווק דירתכם. הרבה מאוד קונים פוטנציאלים מחפשים דירות באתרים אלו, כגון יד 2, הומלס וכדומה, על מנת להוזיל את העסקה (עסקה של 2 מיליון ₪, אם היא דרך מתווך היא מתייקרת בערך במאה אלף ₪...). רוב העסקאות שעשיתי היו דרך תיווך של אתרי אינטרנט ולא דרך משרדי תיווך.

·   לבסוף, אל תסתפקו במה שהמתווך אומר לכם לגבי מחיר הדירה. היום ניתן לבדוק באינטרנט (באתר רשות המסים, יד 2 וכיוצ"ב אתרים העוסקים בקניית ומכירת דירות) את נתוני מס שבח לגבי דירות שנמכרו בארץ ודווחו למס שבח. בדקו בעצמכם מה מחיר דירות דומות שנמכרו בסביבה ואפילו בבניין בו נמצאת דירתכם / הדירה שאתם רוצים לקנות. בדקו מה מחיר מטר מרובע מקורה ומה מחיר מטר מרובע מרפסת לא מקורה. אל תתפתו להערכת מחירי הדירות על פי "שיטת החדרים". ניתן לחלק 100 מ"ר לשני חדרים או לחמישה חדרים.

ולמתווך, אל תשכח שעל פי חוק המתווכים, אם רישיון התיווך שלך לא בתוקף (נניח, שכחת לשלם את האגרה השנתית לרשם המתווכים), לא תהיה זכאי לעמלת תיווך, גם אם היית הגורם היעיל בעשיית העסקה.